実家が空き家になってもかかる固定資産税!このままではマズイという方へ

うちの実家、空き家状態でこの前「固定資産税がもったいないよ」って言われたのよね。

この先のことを考えると不安になってきて・・・。

空き家の固定資産税っていわれても、想像できないと不安になるわよね。

 

最近は、両親の他界後に実家が空き家になっているという話しはよく聞きますよね。

うちの近隣でも、そういった空き家が目立ちますし、実際親戚宅も・・・。

ただ、空き家にしておいてもかかってくる問題の一つに、固定資産税があげられます。

空き家を処分する・片付けるのも大変でお金がかかる、ただ放置しておいてもかかってくるお金。

この点に関し、長期間空き家にしておく前に、知っておいた方がいいでしょう。

 

そこで今回は、空き家の固定資産税について

  • 空き家の固定資産税は?
  • 計算方法
  • 放置していると起きる弊害
  • 空き家放置しないために

について紹介します。


実家が空き家になっても固定資産税はかかる?

もしかして空き家ってだれも住んでいないから、固定資産税ってかからないんじゃない?!
そんな都合のいいことないわよ。

たとえ空き家であっても、所有をしている不動産は固定資産税がかかります

固定資産税は

  • 土地
  • 建物

にかかります。

家と土地を購入したときに行政からの調査があり、その結果をもとに決定。

固定資産税=課税評価額×1.4%(税率)

 

毎年、4~5月頃に納税通知書が送られてきますが各市町村によって税率(1.4%)が異なる場合もあります。

たとえば、住宅評価額が1,500万円の場合・・・

1,500万円×1.4%=21万円

といった具合です。

住宅評価額とは「固定資産税評価額」といわれ、家屋や土地を固定資産税基準に基づいて評価額を決めること。

各市町村別に行われており、土地柄や家屋の作り(例えば木造や鉄筋)などで金額は変わってくるんです。

家屋に関しては条件を満たしていれば、一定期間の固定資産税は半額になります。

毎年払っていくとなると・・・すごい金額になるわよね。
そのための特例措置があるよ。

「小規模住宅用地の特例」というものがあります。

 

小規模住宅用地の特例

小規模住宅用地200㎡以下の固定資産税を1/6、またそれを以上の一般住宅用地に関しては1/3減額します。

 

式にするとかこんな感じです。

 

  • 小規模住宅用地(200㎡以下)の課税標準額=固定資産税評価額×1/6
  • 一般住宅用地(200㎡以上)の課税標準額=固定資産税額×1/3

 

空き家にかぎらず住宅用の土地ならどれも該当する措置で、決められた期限はありません。

注意しておきたいのが

  • 対象は土地のみ
  • 住宅が残っている

という前提です。

 

200㎡は坪数でいうと60.5坪。

もし80坪の土地を所有していれば60.5坪は1/6減、残り19.5坪は1/3減といった形になります。

また、ただ家屋を残しておけばいいというわけではありません。

国が認める空き家「特定空家」と指定された土地には、この特例は除外されてしまいます。

平成27年から国土交通省から「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、人が住んでいなくてもしっかりと管理する必要がでてきました。

「特定空家」といわれる項目は

  • 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われないことにより 著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために 放置することが不適切である状態

平成 26 年法律第 127 号2条2頁 国土交通省のガイドラインより

空き家が増えているので、国はその対策としてこの法を施行しました。

固定資産税が安くなるから、空き家をただ残すというわけではなく管理が必要となったのです。

家屋を壊した場合

家屋がない場合は上記特例の対象外となり、その土地を非住宅用地(商業地)といいます。

非住宅用地の課税標準額は

  1. 負担水準を計算
    負担水準=前年度の課税標準額÷当該年度の固定資産額×100
  2. その水準を基に固定資産税の負担調整の確認
    ・70%超え・・・当該年度固定資産税評価額の70%相当額を課税標準として計算
    ・60%以上70%以下・・・前年度の税額据え置き
    ・60%未満・・・前年度課税標準額+固定資産税評価額×5%
  3. 調整措置をもとに固定資産税の計算する

といった流れで決まります。

式にするとこんな感じです。

  • 負担水準70%超え・・・当該年度固定資産評価額×70%×1.4%
  • 負担水準60%以上70%以内・・・前年度課税標準額×1.4%
  • 負担水準60%未満・・・(前年度課税標準額+固定資産税評価額×5%)×1.4%

 

いろいろな計算で頭がパニック!
どれだけ固定資産税がかかるのか、例をあげて比較していきましょう。

例)

  • 家屋評価額 1,500万円
  • 家屋固定資産税 21万円(1,500万円×1.4%)
  • 土地評価額 1,200万円
小規模住宅用地(200㎡以下)の場合

1,200万円×1/6×1.4%=2.8万円+21万円(家屋固定資産税)

一般住宅用地(500㎡)の場合

{1,200万円×(200㎡÷500㎡)×1/6+1,200万円×(300㎡÷500㎡)×1/3}×1.4%=4.48万円+21万円(家屋固定資産税)

非住宅地(商業施設)更地の場合(負担水準70%超え)

1,200万円×70%×1.4%=11.76万円+21万円(家屋固定資産税)

その他に家屋解体費用が100~200万円ほど発生するといわれています。

非住宅地の固定資産税が1番高い結果となりましたが、更地は1番土地が売れやすいなど考え方はいろいろありますよね。

これはあくまでも資産。

詳しくは、各市町村に直接問い合わせするのをオススメします。

 

実家が空き家になり放置しておくとこんな弊害も

安くするには、家をずっと残しておけばいいのね!
でも空き家をずっと放置したら、大変なことになるわよ。

空き家を放置すると

  • 家賃や固定資産税がかかる
  • 特定空き家に指定される
  • 老朽化・異臭
  • 害虫
  • 空き巣や放火
  • 孫に負担がかかる

などの問題がおきます。

維持費・家賃や固定資産税がかかる

家の管理をしたり、家賃や固定資産税など費用は必ずかかります。

長い間、その費用がかかるとなると金額も膨大になりますよね。

特定空き家に指定される

はじめに説明しましたが、固定資産税対策のため小規模住宅用地の特例をうけようと思っても、行政から空き家に特定されてしまったらその控除をはうけられません。

その場合、特例をうけていた時に比べて3~6倍ほど固定資産税はあがる可能性も。

また、行政より指導→勧告→命令→代執行と措置をうけます。

「命令」の時点で従わなかった時、行政より「代執行」が行われ強制的に撤去され、費用は所有者に請求するという形がとられます。

老朽化・異臭

老朽化により家屋の倒壊の恐れがでてきますよね。

倒壊することで近隣住宅損壊、最悪の場合けが人が出ては大変です。

また水回りやパイプの水を流さずにそのままにして置くと、異臭原因となります。

そんな状況にならないために、こまめな確認は必要となるでしょう。

害虫

水道や家具・衣服また本に害虫はいます。

また、シロアリや蜂など大発生してご近所さんとトラブルになってしまうことも・・・。

空き巣や放火

空き家を狙って空き巣が入ったり放火、ホームレスが住み着いたりすることもあります。

人の出入りが少ないと、目をつけられる可能性があるので気をつけましょう。

孫に負担がかかる

そのままにしておいて、いざ自分が病気になってしまったりして動けなくなったときに、子供へ負担がかかってきます。

そんなことにならないように、早めに動いておいたほうがいいでしょう。

 

ご近所さんの迷惑になるのはもちろん、思い出がつまった家が老朽化していくのは悲しいものです。

空き家にするのもいいですが、いろんな状況を考えておくのも必要ですよ。

実家の空き家を放置しないために

でも、まめに管理する自信がないわ。
いろんな方法があるから、何でも自分一人でする必要はないですよ。

空き家を放置しないために

  • 賃貸にする
  • 売却する
  • 管理会社に依頼(空き家管理サービス)
  • 家屋の固定資産税をなくす(更地にする)
  • 空き家バンク

などの方法があります。

賃貸にする

  • 戸建て賃貸
  • シェアハウス
  • 民泊

などいろんな方法があります。

多少のリフォーム費用が必要ですが、全部を立て替える費用よりリフォームのほうが格安ですし家賃収入もありますよね。

ただ、所有者は大家さんとなるので、管理方法や賃貸するための勉強が必要です。

売却する

不動産会社などに売却してもらいます。

手間や費用をおさえることができますが、売却価格が下がる可能性もあるので売却交渉は慎重にしましょう。

1番シンプルな方法です。

管理会社に依頼(空き家管理サービス)

空き家管理を代行してくれる会社があります。

空き家はそのまま残したいけど、遠方なのでなかなか見に行けないという人には助かるサービスですね。

金額は会社によって違いますが平均10,000円/月くらいです。

細かいオプションなどによって金額は変わってきます。

家屋の固定資産税をなくす(更地にする)

更地にすることで売却しやすいし、売却価格も大幅に下がることはありません。

また、売却せずに月極駐車場やコインパーキングなどにする方法もあります。

ですが、はじめ試算したように更地にしたら土地の固定資産税が上がるので注意しておきましょう。

空き家バンク

空き家バンクとは、空き家所有者と希望者のマッチングを地方自治体が行ってくれる制度です。

賃貸・売却の両方で紹介できます。

 

空き家にしておいても、固定資産税にそんなにかかるなら処分も検討したい、そう思われた方はこちらの記事を参考にしてください。

 

最後に

固定資産税についてまとめると・・・

  • 土地・家屋の両方に固定資産税はかかります。
  • 小規模住宅用地という、土地の固定資産税に対する特例があります。
  • 空き家を放置すると、行政から「特定空き家」にされ指導が入る可能性あるので注意しましょう。

空き家を放置すると

  • 家賃や固定資産税がかかる
  • 特定空き家に指定される
  • 老朽化・異臭
  • 害虫
  • 空き巣や放火
  • 孫に負担がかかる

などの問題がおきます。

空き家を放置しないために

  • 賃貸にする
  • 売却する
  • 管理会社に依頼(空き家管理サービス)
  • 家屋の固定資産税をなくす(更地にする)
  • 空き家バンク

などの方法があります。

 

固定資産税が安いから・・といっても空き家を残すには管理も必要です。

いろんな方法があるので、金額だけにとらわれずじっくり考えてみるのもいいですね。